Отели, санатории и СПА
Камелия
Реклама, 16+.
Рекламодатель: ООО «КОМОНВЕЛС ПАРТНЕРШИП», ИНН: 7705637585.
ERID 2SDnjdwxxSo
Отели, санатории и СПА
Гостиница «Swissôtel Resort Сочи Камелия» — курортный отель на 203 номера категории «пять звезд», построенный в 2014 г. и управляемый в соответствии со стандартами международного бренда Swissôtel (категория Upper-Upscale). Необходимость обновления к моменту старта проекта не вызывала сомнений: с открытия комплексный ремонт собственником не проводился, а после перехода объекта в руки нового владельца возник более фундаментальный запрос на определение формата обновления.
Заказчик поставил задачу определить наиболее эффективный сценарий модернизации объекта, в ходе реализации которой требовалось оценить конкурентное окружение, определить, какой инфраструктуры не хватает объекту для формирования продукта, описать потенциальную аудиторию, а также проверить возможность адаптации действующих корпусов под требования современных операторов. Среди рассматриваемых вариантов были как сохранение текущего формата гостиницы уровня «пять звезд», так и переход в категорию люкс.
Несмотря на высокий исходный уровень объекта, «Swissôtel Resort Сочи Камелия» постепенно утратил конкурентоспособность на фоне нового поколения курортов Черноморского побережья.
Профиль гостя «Камелии» со временем ощутимо изменился: основу загрузки сегодня составляют семьи с детьми, аудитория, ориентированная на спокойный семейный отдых, тогда как более платежеспособные гости, предъявляющие требования к продукту такого уровня, выбирали новые объекты, в т.ч. с более развитой оздоровительной инфраструктурой. При этом комплекс сохранял ряд преимуществ: прямой выход к морю, свою парковую территорию с высокими посадками, а также яркую историческую архитектуру и номерной фонд с видами на море. Перед командой CMWP стояла задача сформировать предложение и оптимальное рыночное позиционирование, способные вернуть «Камелии» конкурентоспособность в качественно изменившихся рыночных условиях. Проект разрабатывался в условиях трех ключевых проектных вызовов:
Для достижения этой цели были проведены анализ действующего объекта и разработка предварительных вариантов изменения планировок номеров, а также сопровождение команды архитекторов в работе над сценариями расширения спа-центра — инфраструктуры, значительно повышающей конкурентоспособность «Камелии». Помимо этого, проведен ряд глубинных интервью с экспертами отрасли, в результате которых были определены требования к качеству отдыха в сегменте люкс. Проанализированы не только статистически измеряемые аспекты рынка курортных отелей Сочи, но и качественный анализ лучших российских курортных отелей, включая недавно открытые объекты и гостиницы, прошедшие комплексную реновацию.
По итогам командой CMWP была сформирована комплексная модель развития курорта, учитывающая все требования к объектам такого класса на высококонкурентном рынке Большого Сочи, рассчитаны операционные показатели проекта, определены источники формирования туристского потока и подтверждена экономическая целесообразность «пересборки» проекта. Полученные результаты стали основой для принятия инвестиционных решений командой собственника и дальнейших переговоров с потенциальными гостиничными операторами.
Отели, санатории и СПА
Отель высокого ценового уровня будет расположен в г. Мурманске, в общественно-деловой зоне исторического центра города. Мурманск — крупнейший в мире город, расположенный за Северным полярным кругом. Мурманская область с 2004 года является одним из ключевых центров разведки и добычи углеводородов на арктическом шельфе. Хотя освоение Штокмановского месторождения было приостановлено в 2012 году, регион сохраняет статус перспективной базы для дальнейшего освоения шельфа, где сосредоточены огромные запасы нефти и газа.
Основные туристские объекты региона находятся за пределами областной столицы —
Териберка,
Вудъявр и Китовый берег. Сам Мурманск выполняет роль транспортного узла: здесь
расположены аэропорт и железнодорожный вокзал — главные точки входа в регион. Туристы,
как правило, проводят в городе одну-две ночи, что связано также с недостаточным
развитием
гостиничной инфраструктуры в популярных локациях, удалённых от Мурманска на 100–200 км и
более.
Гостиница «Шахтёр», построенная в 1930-х годах, к настоящему времени морально и физически устарела. Администрация области привлекла инвестора для реконструкции объекта, при этом старое здание не сохраняется — планируется новое строительство. Консультанты CMWP приступили к работе над проектом с целью определить концепцию развития участка и обосновать экономическую эффективность будущего отеля.
Перед командой стояла задача определить оптимальную концепцию использования участка. Приоритетом была гостиничная функция, однако рассматривались и альтернативные варианты — офисы, апартаменты — как возможные компоненты комплексного продукта.
Для гостиничной составляющей требовалось определить максимальное количество номеров, которое можно разместить на ограниченном участке, а также оценить текущий и прогнозируемый неудовлетворённый спрос на локальном рынке. Дополнительно предстояло выяснить, какой ещё функционал может быть востребован в этом проекте.
От добавления офисных площадей мы отказались из-за насыщенности рынка — гостинично-офисный комплекс «Азимут-Мурманск» уже предлагал аналогичный продукт. Кроме того, организация парковки для нового офисного блока на ограниченном участке была бы крайне затруднительна.
Исследование показало, что на локальном рынке формируется дефицит квартир для специалистов и топ-менеджеров из центральных регионов России, приезжающих для работы на местных предприятиях. Номера для долгосрочного проживания оказались бы востребованы в данной локации и легче вписывались в гостиничный контекст, чем офисные помещения.
Особого внимания потребовала ограниченная площадь участка в центре города. Для решения этой задачи мы разработали программу распределения площадей с детальными поэтажными экспликациями. Это позволило точно определить предельное количество номеров, а также разместить все сопутствующие элементы гостиницы. Рестораны, конференц-залы, спа-зону и другие помещения.
Программа учитывает вертикальные коммуникации, циркуляционные площади и неравномерную высотность этажей. Для конференц-залов, бассейна и лобби требуется увеличенная высота, что создаёт ограничения при планировании: возникают пространства с «двойным светом», увеличиваются технические зоны, появляются дополнительные требования по разведению инженерных коммуникаций. Все эти нюансы были заложены в расчётный баланс площадей.
Финансовая модель, которая была разработана по предложенной нами концепции, показала устойчивую экономику проекта – благодаря росту турпотока, возврату туристов из Китая и росту интереса к Северу у жителей Москвы и Санкт-Петербурга, рынок Мурманска показывал рост средних цен продажи номеров при растущем спросе.
Проект призван решить несколько важных задач.
«Анализ гостиничного рынка Мурманска и области показал, что спрос растёт, особенно в качественном и платёжеспособном сегменте, что выражается как в увеличении загрузки, так и в росте средней цены продажи. Последняя растёт особенно агрессивно на фоне формирующегося дефицита предложения, особенно в пиковые даты.
Отсутствие серьёзных заявленных проектов не позволяет прогнозировать смягчение этой ситуации в краткосрочной перспективе, поэтому давление на цену будет сохраняться. Однако в долгосрочной перспективе отсутствие новых объектов может привести к оттоку платёжеспособного спроса, поскольку для этой категории гостей соотношение цена-качество важнее просто низкой цены».
Отели, санатории и СПА
«Домковка» — первый в Ярославской области комплекс верхней ценовой категории, сочетающий рекреационную и медицинскую функции. Концепция предполагает создание комплексного продукта, сочетающего взаимодополняющие друг друга компоненты и позволяющего комбинировать различные варианты отдыха: от оздоровления и уединенных ретритов до масштабных деловых мероприятий и семейных торжеств.
В рамках работы необходимо было проанализировать параметры концепции на
предмет достаточности инфраструктуры, ее соответствия требованиям рынка и
запросам туристов, и подтвердить заложенные в финансовую модель предпосылки
для банка-кредитора.
Впервые клиент обратился к нам в 2024 году для подтверждения концепции и расчета параметров экономической эффективности. В течение трех лет мы ведем ежегодную работу по обновлению заложенных прогнозов показателей операционной деятельности.
Основной вызов связан с тем, что кредитным соглашением закреплены условия финансирования – лимит по льготному кредиту и график погашения, в то время как операционная и инвестиционная части проекта подвергаются изменениям: по итогам анализа рынка корректируются прогнозы доходной части и темпов развития рынка, вследствие изменения экономической ситуации и роста цен на строительство корректируется инвестиционный бюджет.
В сложившихся условиях проекты с медицинской компонентой в составе показывают приемлемые показатели эффективности при позиционировании в верхнем ценовом сегменте, т.к. затраты на оснащение медицинского центра увеличивают инвестиционный бюджет и создают нагрузку на ценовую составляющую объекта. В свою очередь позиционирование проекта в категории «5 звезд» требует обеспечения определенного уровня качества в отделке и оснащении номеров, предприятий питания, общественных зон, что дополнительно увеличивает строительный бюджет. Получается некоторый замкнутый круг, и для решения этой задачи необходимо соблюдать баланс и четко оценивать востребованность такого продукта на рынке.
Так как основной акцент был сделан на оздоровительной компоненте, особое внимание уделялось анализу рынка медицинских спа-центров: были отобраны проекты, которые можно отнести к этому формату, анализировались их инфраструктура, предлагаемые программы, цены на медицинские пакеты и отдельные услуги.
В работе был использован опыт CMWP по анализу операционных показателей рекреационных, санаторных и медицинских объектов в регионах России.
«В последние годы отмечается рост интереса к оздоровлению и, в первую очередь, превентивной медицине: все больше людей, особенно среди молодежи, готовы инвестировать в свое здоровье, чтобы избежать дополнительных затрат на лечение и продлить активную жизнь без заболеваний. Кроме того, растет спрос на детские и семейные программы – все больше туристов хотят получить комплексную услугу отдыха и оздоровления в рамках одной поездки в отпуск. Оздоровительные услуги в формате медицинского спа в составе проекта в полной мере отвечают требованиям рынка, а наличие оздоровительных программ для всех возрастов позволит совместить семейный отдых и заботу о здоровье».
Отели, санатории и СПА
В 2022 году в нашу компанию обратился постоянный клиент с просьбой дать независимую оценку концепции девелопмента участка, разработанной его внутренней командой, и при необходимости внести корректировки или предложить независимое мнение о возможном развитии этой концепции. Участок, на котором предполагалось построить курортную гостиницу с инфраструктурой для отдыха, находился в с. Кабардинка муниципального образования Геленджик.
Консультант должен был решить несколько задач:
Кроме того, анализ показывает, что снижение числа номеров в гостиничном управлении напрямую снижает чистую операционную прибыль гостиничного комплекса как по маржинальности бизнеса, так и по объемам прибыли девелопера. Кроме того, возникает дополнительный риск, купировать который нужно было проработкой юридических аспектов – договоров с клиентами на последующую передачу купленных номеров в управление оператору на долгосрочной основе.
«Несмотря на то, что сегодня схема инвестирования в курортные проекты путем продажи инвестиционных номеров приобрела широкое распространение, еще 3-4 года назад рынок только тестировал подобные механизмы. Как и любое новое явление, не все было очевидно и понятно с первых шагов. Непросто было убедить застройщиков в том, что гостиничные проекты имеют свою специфику по сравнению с жилыми проектами. Многие так и не поменяли свой взгляд на вещи, и по- прежнему пытаются урезать МОПы для повышения коэффициента выхода продаваемых площадей. Но это краткосрочная стратегия: курорт не может жить в «урезанном» виде, отсутствие достаточного количества и достаточных по площади объектов дополнительной инфраструктуры – бассейнов, пляжей, ресторанов, спа, просторных лобби и конференц/банкетных залов – это не прихоть консультанта, а минимальные требования к насыщению успешного курорта. Гостиница, в отличие от жилого дома, должна обеспечивать безопасность проживания на более высоком уровне, и эти вопросы включают в себя такие аспекты, как ежедневная уборка, а не только пути эвакуации. С другой стороны, продажи инвестиционных номеров/курортного жилья в проектах, управляемых профессиональным оператором с известным брендом, позволяет увеличить стоимость квадратного метра на 30-50% по сравнению с обычным жилым проектом . Этому есть подтверждения уже и на российском рынке, не только на зарубежных. Успешный проект – это баланс рисков и интересов различных сторон, и ни одна из них не должна приноситься в жертву другой»
Хотите обсудить ваш
проект?
Давайте мы вам позвоним
Оставьте свой номер, и мы перезвоним вам
Спасибо! Уже звоним
Заявка отправлена. Наш специалист свяжется с вами в ближайшее время.
Заявка отправлена
Позвоним вам сегодня с 15:00 до 16:00.
Комментарий эксперта
«Мы работали над этим проектом в 2025 году. Обновление действующего курорта уровня «пять звезд» — задача, которая принципиально отличается от проектов нового строительства, где объекты строятся с чистого листа. В ходе проекта команда CMWP работала с уже сложившейся структурой и факторами, предопределяющими дальнейшее развитие: историческим корпусом со статусом культурного наследия, устоявшейся аудиторией и репутацией «Камелии», а также действующей инфраструктурой практически без возможности наращивания с целью догнать конкурентов. Особенно нетривиальным стал переход в более высокий сегмент. Класс обслуживания люкс плохо поддается оценке классическими рыночными инструментами и комплексно не исследован социологами. Поэтому наша задача состояла не только в разработке концепции. Команда CMWP была практически интегрирована в рабочую группу заказчика, где работала вместе с архитекторами, инженерами-технологами, маркетологами и управляющей командой гостиницы, а проектный процесс был далек от линейного».
Марина Усенко
партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP