Курорты

Манжерок

Контекст проекта

Старт активной фазы развития курорта «Манжерок» связан с формированием концепции всесезонного туристского кластера федерального масштаба. В отличие от большинства российских курортов, исторически ориентированных на высокий сезон, проект изначально предполагал создание инфраструктуры, способной эффективно работать круглый год.

Собственник курорта поставил задачу сформировать не отдельный туристский объект, а комплексную систему, объединяющую гостиничную, спортивную, рекреационную, коммерческую и событийную функции. Курорт рассматривался одновременно как точка притяжения туристов, инвестиционный продукт и драйвер развития территории.

Консультанты CMWP работали с проектом на протяжении почти 10 лет участвуя в расчетах, проверке гипотез и проработке отдельных решений, а также подтверждая реализуемость выбранных подходов.

Вызов

Ключевым вызовом стало определение оптимального соотношения между различными функциями курорта — гостиничной, коммерческой, спортивной, рекреационной и событийной, чтобы каждая из них усиливала общую экономику проекта.

Курорты Красной Поляны предлагают 34 номера на 1 км горнолыжных трасс. Манжерок в 2022 году, когда разрабатывалась стратегия развития курорта, предлагал всего 7 номеров на 1 км. Перед нами стояла задача увеличить этот показатель до 27 номеров. Всего предполагалось построить 1400 номеров, из которых 75% предложения приходилось бы на сегмент выше среднеценового и высокий ценовой сегменты. Площадь помещений в аренду должна была соответствовать уровню лучших курортов страны (500 кв. м на 1 км трасс в Сочи). Объем инвестиций, который, по словам Германа Грефа, к 2025 году был вложен в Манжерок, составил 130 млрд рублей Из них на гостиницу уровня 5* на 304 номера, виллы и панорамный ресторан, которые были введены в эксплуатацию в 2023-25 гг., потрачено более 40 млрд рублей.

Мы сформировали инвестиционную модель, позволяющую привлекать внешних инвесторов: определить сценарии освоения территории, выделить инвестиционные лоты и обеспечить поэтапное развитие проекта без потери его целостности.

Отдельную сложность представляли вопросы работы с территорией — интеграция объектов в ландшафт, развитие транспортной инфраструктуры, распределение потоков посетителей и обеспечение дальнейшего масштабирования курорта.

Решение и экспертиза

Основной задачей консультантов CMWP стало формирование комплексной модели развития курорта, учитывающей все ключевые источники дохода и сценарии функционирования в разные сезоны.

Была проведена детальная проработка функциональной структуры проекта: рассчитаны показатели загрузки, определены источники формирования туристского потока, смоделированы сценарии распределения посетителей и обеспечен баланс между различными элементами инфраструктуры.

Мы участвовали в разработке инвестиционной логики проекта: определяли параметры инвестиционных лотов, сценарии их реализации и подходы к поэтапному освоению территории, включая разделение зон для собственного развития и привлечения сторонних инвесторов.

Также проводилась маркетинговая проработка проекта — определение целевых аудиторий, сценариев потребления, конкурентного окружения и долгосрочного позиционирования курорта.

В рамках работы мы анализировали различные варианты транспортной схемы, размещения объектов и развития инженерной инфраструктуры с учетом особенностей рельефа и перспектив масштабирования территории. В работе был использован опыт CMWP по реализации и анализу других горных и туристских проектов в России.

Эффект

Проект становится центром притяжения инвестиций, создает новые рабочие места, стимулирует развитие транспорта, торговли, сферы услуг и малого бизнеса, создает дополнительный спрос в десятках смежных отраслей.

Поэтому оценка подобных проектов давно вышла за рамки курортных показателей – загрузки гостиниц и средних чеков на услуги курорта. Сегодня важны влияние на экономику региона, налоговая отдача, занятость населения и долгосрочный мультипликативный эффект для территории.

Комментарий эксперта

Наиболее сложная задача при создании современных курортов — найти баланс между интересами инвестора, региона и будущего гостя. Если хотя бы один из этих элементов выпадает из модели, проект начинает терять устойчивость. Поэтому наша задача заключается не только в разработке концепции, эффективной на сегодня, но и в создании системы, которая будет хорошо работать через десять, двадцать и даже тридцать лет. Именно такой подход позволяет превращать туристские территории в полноценные точки роста региональной экономики.

Манжерок демонстрирует, как комплексный подход к планированию позволяет создавать не отдельные объекты, а полноценные туристские экосистемы. Именно такие проекты сегодня формируют новую карту туристской России».

Марина Смирнова

партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP

Курорты

Архыз

Контекст проекта

Старт проекту был дан в 2010 году, когда была образована корпорация «Курорты Северного Кавказа». Архыз стал одним из ее наиболее крупных проектов. Для реализации проекта была сформирована особая эконмическая зона туристско- рекреационного типа, резиденты которой получали налоговые льготы в обмен на обязательства инвестировать в курорт. Государство взяло на себя работы по обустройству дорог, инженерных сетей, строительству канатных дорог и трасс. Частные инвесторы привлекались для строительства коммерческих объектов с более короткими сроками окупаемости — гостиниц, ресторанов, сервисов для горнолыжников и летних туристов.

Архыз изначально развивался по плану, что отличало его от других горнолыжных центров — Эльбруса, Домбая, которые также вошли в сферу ответственности КСК. Консультанты CMWP работали по проекту развития курорта в течение трех лет для разных инвесторов, в том числе, мы помогали формировать стратегию развития курорта после сделки компании «Горные вершины» с корпорацией Кавказ.РФ по приобретению долей в Управляющей компании «Архыз».

Вызов

Сделка заключалась на условиях, выполнение которых ставило амбициозные задачи перед покупателем — строительство новых канатных дорог, новых гостиниц и инфраструктуры для проведения мероприятий, образовательной функции, летних и зимних активностей в горах.

При стоимости 100% доли Кавказ.РФ в УК «Архыз» в размере 24 млрд рублей, инвестор должен был вложить в развитие курорта еще 15 млрд рублей до 2030 года. Задача CMWP — показать, насколько выполнимы обязательства, взятые инвестором при совершении сделки, найти возможные пути оптимизации денежного потока для выполнения обязательств.

Решение и экспертиза

Одной из наших основных задач было рассчитать экономический эффект от работы будущего курорта, определить источники формирования основного денежного потока, распределить строительство по этапам, чтобы максимизировать эффект для инвестора. Мы построили финансовую модель, учитывающую наиболее полно все источники дохода для инвестора, а также различные сценарии реализации проекта – изменение объектного состава, классности и вместимости гостиниц, этапности реализации проекта, плотности застройки. Были рассмотрены различные варианты продажи части номерного фонда в качестве инвестиционного продукта, рассчитана доходность для частного инвестора. В итоге мы составили сложную и детальную модель, максимально приближенную к реальному бизнесу.

Помимо этого, мы также давали рекомендации по оптимальной структуре управляющей компании курорта, прописывали сценарии взаимодействия УК с резидентами ОЭЗ, предлагали мероприятия по продвижению курорта, а также консультировали по шагам, которые нужно было предпринять для того, чтобы будущий курорт соответствовал стандартам ESG.

Здесь мы использовали свой опыт, полученный в ходе мониторинга финансово-экономической деятельности основных горных курортов Красной Поляны, работу с ГЛК Газпрома, Манжерока, других горных и горнолыжных курортов России.

Комментарий эксперта

«Развитие курорта — это всегда сложный процесс. Архыз — первый курорт, который изначально реализован по плану, а также первый в истории современной России курорт, выкупленный частным инвестором у государственной структуры. Это пример успешного для государственного партнера выхода из проекта, свидетельство того, что туристские проекты могут быть привлекательными и для государства, и для частного инвестора».

Марина Смирнова

партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP

Курорты

Каспийский кластер

Контекст проекта

Каспийский кластер — уникальный для Северо-Кавказского федерального округа проект. Кавказ традиционно воспринимается как горное направление с соответствующими курортами — горными и бальнеологическими. Однако проект в Дагестане, на побережье Каспийского моря, ориентирован на иной сегмент — массовый пляжный и морской отдых. Он призван стать альтернативой перегруженным черноморским курортам и предложить туристам новый вариант летнего отпуска на юге России.

В текущей ситуации туристский продукт Дагестана заметно уступает черноморским направлениям как по качеству сервиса, так и по уровню развития гостиничной инфраструктуры. При этом регион обладает огромным нереализованным потенциалом: уникальное географическое положение, богатое историко- культурное наследие и самобытные традиции. Проект планировки Каспийского кластера был утверждён постановлением администрации муниципального образования «Дербентский район» в ноябре 2023 года. Он предполагает создание всесезонного морского курорта на участке площадью более 228 гектаров с номерным фондом 12,5 тыс. мест в гостиницах различной классности и санаториях, а также аквапарком, парком развлечений и благоустроенным пляжем. Консультанты CMWP приступили к работе над проектом в 2024 году. Наша задача заключалась в верификации концепции застройки ядра кластера — территории площадью 45 гектаров, на которой планировалось разместить 9 различных по наполнению проектов-лотов. Для каждого из них требовалось предложить собственный сценарий развития и уникальное туристское предложение, обеспечивающее как коммерческую привлекательность, так и синергию в рамках
общего кластера.

Вызов

Проект такого масштаба сам по себе является серьёзным вызовом. Необходимо было убедиться, что будущий курорт сможет занять устойчивую нишу на рынке внутреннего туризма и привлечь турпоток, достаточный для круглогодичной загрузки всех гостиниц и инфраструктурных объектов. Главная проблема всех морских курортов — сезонность спроса.

В Сочи эта проблема была решена за счёт горнолыжной составляющей, а сформированная городская среда превратила курорт в место круглогодичного городского туризма. Дагестан же не имеет горнолыжных ресурсов, поэтому требовалось разработать собственную «легенду» и уникальное предложение, которое обеспечивало бы привлекательность в межсезонье и зимой. Ещё одним важным вызовом стала необходимость бережного отношения к культурному коду республики: её традициям, обычаям, укладу жизни. Массовый туризм, особенно пляжный, часто вступает в противоречие с локальной идентичностью, и важно было интегрировать элементы местной культуры в сценарии отдыха так, чтобы они обогащали опыт гостей, но не нарушали привычный ритм жизни коренного населения и не вели к размыванию традиций.

С учетом того, что кластер был разделен на 9 локаций, мы продумали бизнес-сценарий для каждой из них таким образом, что ни одна концепция не повторялась, в каждой была своя специфика, обращенная к конкретной аудитории – молодежной, деловой, семейной. Это позволяло распределить большой объем номерного фонда, реализуемый в проекте, таким образом, чтобы избежать внутренней конкуренции за спрос, а также максимально расширить круг потенциальных клиентов будущего курорта.

Решение и экспертиза

Консорциум компаний под руководством CMWP предложил смелую пространственную концепцию, которая превратила ограничения территории в ее архитектурные преимущества.

Культурно-познавательный туризм. Близость Дербента — одного из древнейших городов России с пятитысячелетней историей, включённого в список всемирного наследия ЮНЕСКО, — открывает уникальные возможности для экскурсионных программ. Мы предложили интегрировать в пребывание на курорте выездные маршруты в горные аулы, к историческим памятникам и природным достопримечательностям. Это позволяет заполнить свободное время гостей, продлить их пребывание и сформировать содержательную программу в межсезонье.

Оздоровительный туризм. Дагестан издавна славится своими санаториями и природными лечебными факторами. Мы предусмотрели в структуре кластера санаторно-оздоровительные объекты, которые будут востребованы круглый год, особенно в холодные месяцы, когда спрос на пляжный отдых падает.

Локальный спрос. Важной составляющей стало привлечение жителей ближайших городов — Махачкалы, Каспийска, Дербента и других населённых пунктов республики. Для них курорт должен стать местом для прогулок, семейного отдыха в выходные дни, шопинга и развлечений. Мы заложили в концепцию соответствующие общественные пространства, торговые галереи, детские и спортивные зоны, рассчитанные на краткосрочные визиты.

Сегментация и дифференциация девяти лотов. Мы проработали бизнес-сценарий для каждого из девяти проектов таким образом, чтобы их концепции не пересекались. Были выделены целевые аудитории: молодёжная, деловая, семейная. Каждый лот получил свою уникальную специализацию, что позволило распределить большой объём номерного фонда без внутренней конкуренции и максимально расширить общий круг потенциальных клиентов.

Эффект

Реализация проекта «Каспийский кластер» даст мультипликативный эффект для экономики Республики Дагестан и Дербентского района в частности.

Экономический эффект:

налоговые поступления в бюджеты всех уровней за счёт деятельности гостиниц, объектов развлечений, общепита и сопутствующих сервисов;
создание тысяч новых рабочих мест в индустрии гостеприимства, строительстве и смежных отраслях;
стимулирование малого бизнеса — развитие ремёсел, местных продуктов, транспортных услуг, экскурсионного обслуживания.

Социальный и инфраструктурный эффект:

благоустройство прибрежной территории, строительство дорог, инженерных сетей, улучшение качества городской среды в прилегающих населённых пунктах;
повышение привлекательности региона для внутренних и иностранных туристов, формирование нового имиджа Дагестана как современного курорта.

Для туристской отрасли страны:

создание дополнительного морского направления на юге России, что частично снизит нагрузку на Черноморское побережье и расширит выбор для отдыхающих;
круглогодичный курорт, предлагающий не только пляжный, но и культурно-познавательный, оздоровительный, событийный и деловой туризм.

Таким образом, «Каспийский кластер» станет важным звеном в развитии туристского потенциала Северного Кавказа, дополнив горные курорты морским направлением и создав новый центр притяжения для туристов.

Комментарий эксперта

«Включение в туристский оборот территорий, которые ранее были слабо освоены или переживали период спада, временно исключивший их из сферы интереса путешественников, — это сложная задача, требующая деликатного соединения интересов бизнеса, местных сообществ и государства. Туризм, особенно массовый, приносит региону не только позитивные изменения. Рост турпотока часто сопровождается ростом антропогенной нагрузки, деградацией природы, а также риском размывания местного быта, обычаев и традиций. В этом отношении особенно важно выверить концепцию проекта на этапе планирования: предусмотреть меры по сохранению локального колорита, поддерживать развитие ремёсел, вовлекать местное население в туристскую деятельность, создавать условия для малого предпринимательства. Все эти аспекты значимы для любых масштабных проектов, меняющих ландшафт территорий, и приобретают решающее значение для развития туризма на Кавказе, учитывая его самобытность, уникальную историю и культурное многообразие».

Валентина Ткаченко

руководитель проектов и практики территориального развития департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP

Курорты

Сибирская монета

Контекст проекта

«Сибирская монета» (Алтайский край, пос. Ая) — одна из четырёх официальных игорных зон, утверждённых Правительством РФ в 2009 году. Первое казино Altai Palace, расположенное в одноимённом отеле категории «четыре звезды» на 46 номеров, открылось в конце 2014 года. Однако уже к 2019 году собственник игорной зоны пришёл к пониманию необходимости расширения бизнеса: предстояло перейти от формата отдельно стоящего казино к полноценному всесезонному курорту регионального масштаба, способному привлекать гостей максимально широким ассортиментом услуг и развлечений.

Идея создания такого курорта с 2019 года прошла несколько трансформаций: от рассмотрения возможности привлечения соинвестора для реализации отдельных элементов (например, гостиницы «четыре звезды» на 150 номеров) до финального решения о создании единого масштабного всесезонного курорта с несколькими отелями различных форматов и ценовых категорий, оздоровительным центром, конгрессной инфраструктурой, спортивными площадками, собственным горнолыжным комплексом и прочими элементами полноценного туристского
кластера.

Одной из ключевых причин увеличения масштаба проекта стал динамичный рост внутреннего туристского потока в России в 2020–2021 годах, вызванный пандемией COVID-19 и закрытием границ. Следствием этого стали принятые на государственном уровне меры по стимулированию развития туристской инфраструктуры в ряде приоритетных макротерриторий, включая «Большой Алтай» (постановление Правительства РФ от 24 декабря 2021 г. № 2439 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Развитие туризма»), а также введение финансовых льгот для реализации объектов
туристской инфраструктуры.

Консультанты CMWP работали с проектом «Сибирская монета» на протяжении почти 8 лет, участвуя в расчётах, проверке гипотез, проработке отдельных решений и подтверждении реализуемости выбранных подходов. Кроме того, мы формировали официальные бизнес-планы для получения инвестором льготных кредитов в рамках программы 141-ПП, что позволило привлечь государственное финансирование на реализацию ключевых элементов курорта.

Вызов

Перед проектом стояли задачи, сопоставимые по масштабу с крупнейшими туристскими проектами России. Необходимо было создать сбалансированную модель курорта, обеспечивающую устойчивый денежный поток в течение всего года, и превратить игорную зону в универсальный всесезонный курорт, ориентированный на все основные группы населения.

Ключевым вызовом стала разработка сценария поэтапного развития. Большой размер территории и общая масштабность идеи требовали деления проекта на отдельные этапы, при этом уже на первом из них необходимо было создать достаточный объём номерного фонда и разнообразной инфраструктуры, чтобы обеспечить круглогодичную востребованность курорта. Требовалось избежать ситуации, когда отдельные объекты запускаются с недозагрузкой или вступают в конкуренцию друг с другом, а также обеспечить синергию между всеми элементами.

Дополнительной сложностью стала необходимость совместить игорную составляющую — специфический сегмент с особыми регуляторными и операционными требованиями — с семейным, спортивным, оздоровительным и деловым туризмом. Каждый из этих сегментов предъявлял свои требования к инфраструктуре, сервису и маркетинговому позиционированию.

Мы сформировали инвестиционную модель, демонстрирующую как самому инвестору, так и финансирующим организациям перспективы поэтапной реализации курорта. Модель позволяла, с одной стороны, оптимизировать использование денежных средств, с другой — обеспечить удовлетворительную доходность каждого вводимого элемента без риска для целостности всей концепции.

Решение и экспертиза

Основной задачей консультантов CMWP стало формирование комплексной модели развития всесезонного курорта, учитывающей все ключевые источники дохода и сценарии функционирования в разные сезоны.

Функциональная проработка и балансировка. Мы провели детальный анализ функциональной структуры проекта: рассчитали показатели загрузки для каждого сегмента (гостиницы различной классности, горнолыжный комплекс, оздоровительный центр, конгресс-инфраструктура), определили источники формирования туристского потока с разбивкой по сезонам и целевым аудиториям, смоделировали сценарии распределения посетителей между объектами. Это позволило обеспечить баланс между различными элементами инфраструктуры и избежать внутренней конкуренции.

Поэтапный план развития. Учитывая масштаб территории и инвестиционную ёмкость, мы разработали детализированный календарный план ввода объектов. Каждый этап сопровождался расчётом окупаемости и влияния на общий денежный поток, что позволило инвестору принимать решения о приоритетах финансирования и корректировать график в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Подготовка бизнес-планов для льготного кредитования. Специалисты CMWP подготовили официальные бизнес- планы, соответствующие требованиям программы 141-ПП. Документация включала детальные финансовые модели, подтверждающие экономическую эффективность и социальную значимость проекта, что позволило инвестору успешно пройти отбор и получить государственное финансирование на строительство ключевых объектов.

В работе был использован накопленный опыт CMWP по реализации и анализу других горных и туристских проектов в России, включая курорты «Манжерок», «Архыз» и другие объекты на Алтае. Это позволило применить лучшие практики проектирования, управления и маркетинга, адаптированные под специфику игорной зоны.

Эффект

Наряду с другими крупными туристскими магнитами Большого Алтая («Манжерок», «Бирюзовая Катунь»), курорт «Сибирская монета» превратился в заметную точку притяжения, привлекающую туристов не только из ближайших регионов, но и из отдалённых областей России.

Отличительной чертой проекта, выделяющей его на фоне соседних курортов, стала богатая событийная программа — более 1000 мероприятий различного формата и масштаба в год. Это делает пребывание в «Сибирской монете» насыщенным и интересным для самых разных клиентских аудиторий: от молодёжи и семей с детьми до людей более зрелого возраста.

За десятилетие, прошедшее с открытия казино Altai Palace, «Сибирская монета» превратилась в полноценный всесезонный курорт с широким выбором средств размещения — от шале до гостиниц категорий «три-четыре звезды» — и полным ассортиментом услуг для отдыха и развлечений: оздоровительный комплекс, открытые бассейны, конференц-зона, детская инфраструктура, спортивные объекты. В конце 2026 года ожидается запуск горнолыжного комплекса и открытие сетевого отеля категории «пять звёзд».

Проект становится центром притяжения инвестиций, стимулирует развитие транспорта, торговли, сферы услуг и малого бизнеса, формирует дополнительный спрос в десятках смежных отраслей. Оценка подобных проектов давно вышла за рамки курортных показателей — загрузки гостиниц и средних чеков. Сегодня ключевыми критериями становятся влияние на экономику региона, налоговая отдача, занятость населения и долгосрочный мультипликативный эффект.

Таким образом, «Сибирская монета» превратилась не просто в успешную игорную зону, а в драйвер социально-экономического развития всего макрорегиона, пример эффективного государственно-частного партнёрства и устойчивого туристского бизнеса.

Комментарий эксперта

«Для инвесторов, реализующих туристские проекты впервые, даже с учётом опыта успешного запуска казино, задача создания подобного всесезонного курорта является очень нетривиальной. Здесь необходимо обладать стратегическим видением, гибкостью мышления и готовностью к рискам. Наконец, важно собрать вокруг себя профессионалов, которые знают, как создаются и работают курорты, и что необходимо для их успешной реализации, а также эффективной работы на десятилетия вперёд. Наша компания участвовала в формировании нового всесезонного курорта «Сибирская монета» с начального этапа по сей день, обеспечивая инвестору поддержку как в деле построения и обоснования концепции, так и в подготовке бизнес-планов, благодаря которым проект получал льготное финансирование со стороны государства. Для нас «Сибирская монета» — это пример не только успешной реализации новой точки притяжения для туристов на Большом Алтае, но и полноценной точки роста для региональной экономики».

Марина Усенко

партнёр департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP

В основе спокойствия — точные данные. Мы знаем, где их найти

Детальная аналитика рынков, ключевые индикаторы и прогнозы развития